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    • 房地產進入下行期 或將拖累城鎮化進程
    • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2014-08-04  /  瀏覽:961 次  /  

    【上蔡房產網】

    經過半年多的摸索掙扎后,房地產行業并未迎來春天,相反,形勢變得越發嚴峻。在不動產登記制度步步推進、房地產稅即將立法、各地房價不升反降、信貸政策不放松等諸多背景圍攻下,整個行業籠罩著一層陰霾,并傳遞出這樣一個訊號——地產黃金時代已逝,行業進入下行通道,更有甚者會拖累城鎮化進程。

      首先,從制度層面而言,隨著財稅制度改革的推進,房地產稅代替現有的房產稅,并進入立法程序已是板上釘釘的事實。經過滬渝兩地房產稅三年多的試點后,擴大試點范圍、完善房地產稅制度,已是箭在弦上。現在全國人大已經在起草房地產稅立法草案。據財政部財政科學研究所所長賈康預計,房地產稅到2016年可能有動作。這一稅制改革將涉及國計民生各個方面,首當其沖的,對房地產行業帶來的影響不可預計。

      其次,部分城市急劇擴張,盲目建設新區,導致“鬼城”“睡城”層出不窮,樓盤空置率極高。去年一年,國內出現了12座新鬼城。除了熟知的鄂爾多斯外,“鬼城”排行榜中,江蘇、河南、湖北、遼寧、云南等地城市均榜上有名。大量空置房預示著房地產市場泡沫破裂的危險,而銀行業的現金鏈條更為堪憂。一旦這些城市的房地產市場崩潰,勢必會給當地經濟帶來毀滅性的打擊。由于前期規劃的缺失,作為中國房地產泡沫的終極產物,“鬼城”正在三四線城市蔓延。這些城市的高庫存隨時都是壓垮樓市的最后一根稻草。新型城鎮化是國務院發展的下一步思路,這將無可避免的面臨“怎樣預防鬼城”“現有鬼城如何處理”等問題。

      再次,雖然各地方政府想方設法為樓市松綁,但城市房價不升反降。目前,全國已有31個城市松綁住宅限購,占限購城市比例超過60%,接下來半年限購城市將全部松綁,但這種“救市”舉措并不能拯救目前的樓市于水深火熱中。中原集團研究中心的抽樣調查結果顯示,“松綁”對樓市“基本沒影響”的城市數量占半數。而蘇州、無錫、廈門等地的“救市”非但沒有拉動樓市實現銷售增長,反而都出現不同程度下降。在數據方面,無論是統計發布的70個大中城市房價變動情況,還是中指院發布的百城價格指數情況,都體現了這一嚴峻的現實。由此可以說明,整個房地產市場正在整體下行,限購松綁降低了購房人入市意愿。

      然后,緊扼房地產行業咽喉的信貸政策非但沒有寬松反而有收緊的趨勢。在銀行里,房地產行業的角色已由“座上賓”轉為“不良貸款風險”,不少銀行已經暫停了房地產業務,而這正是房價全面下降帶來的后果。信貸政策不放松,即便各地市全面放松限購,整個房地產市場也無法扭轉頹勢。央行曾在5月喊話要求商業銀行滿足首套房貸款需求,但截至目前,商業銀行惜貸的現狀仍未發生實質性改變。目前14家城市農商行近三成停貸或不涉房貸。在北上廣一線城市,首套房沒有利率優惠,二套房依然首付七成。即便是在樓市松綁的杭州,部分銀行首套房貸利率還出現上浮5個百分點的現象。CRIC研究中心對全國33個城市的101家銀行調研結果顯示,17個城市首套房貸利率都在基準利率基礎上有所上浮,7個城市最低上浮10%,鄭州甚至最低上浮20%。信貸政策已經成為決定房地產向上還是向下的一個關鍵點。

      此外,從全國范圍來看,房地產開發投資的下降與農民工返鄉潮的涌現難以回避。國家統計局發布的《2013年農民工監測調查報告》顯示,2013年,全國農民工總量26894萬人;其中外出農民工環比增長1.7%,而本地農民工的數量則增長3.6%到10284萬人。本地農民工的增長速度已經遠超出外出農民工的增長速度。大量返鄉農民工結不了工資,而房地產行業也同時面臨著停工、開發商跑路、工期延期交付的現實。這個問題的存在,一方面影響社會穩定,另一方面,也將對當地經濟帶來難以預估的影響。然而,在今年房地產形勢嚴峻情勢下,這樣的事實及趨勢正在蔓延。不容忽視的是,國家統計局公布的數據顯示,今年前6個月,無論是全國房地產開發投資,還是房地產的施工面積增速都出現不同程度的回落。相伴相生的是,房企的到位資金的增速也比前5月有所回落,房地產開發景氣指數也在下滑。

      最后,隨著中央反腐決心的體現和反腐力度的加大,官員拋售房產勢必會在帶來二手房市場的供應,并引起市場反應。從2014年1月以來起,全國各地的二手房市場,都暗涌著一股官員房產拋售潮。不動產登記制度、“重點發展保有環節房地產稅”,是懸在這些人頭頂的達摩克利斯之劍。這些都將對原有的房地產市場形成新的沖擊。

      綜合以上因素來看,房地產行業已經進入下行通道,如果無法處理好這些復雜問題之間的關系,勢必會拖累新型城鎮化的進程抑或使新型城鎮化步入老路。

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